Phân tích break-even là một trong những công cụ hiệu quả nhất để biết khi nào một tổ chức hoặc cá nhân đã bao phủ tất cả chi phí hoặc vay nợ. Khi nói đến thế chấp, phân tích break-even tính toán số tháng mà người đó sẽ có thể bao phủ khoản vay. Trong bài viết này, tôi sẽ chỉ cho bạn tất cả các bước để thực hiện phân tích break-even thế chấp trong Excel.
Phân tích Break-Even Thế chấp là gì?
Phân tích break-even thế chấp chủ yếu là phân tích các điều kiện amortization gốc và điều kiện amortization tái cấu trúc. Trong phân tích này, cả hai điều kiện được phân tích kỹ và kỳ hạn break-even được tính toán để quyết định xem việc tái cấu trúc có khôn ngoan hơn hay không cho người vay. Để hiểu phân tích này, chúng ta cần biết đúng các thuật ngữ sau.
Thế chấp: Thế chấp thực chất là một loại vay dùng để mua tài sản bất động sản như nhà hoặc đất. Thỏa thuận này chủ yếu giữa người cho vay và người vay. Người cho vay cho một số tiền lớn làm khoản vay cho người vay để nhận thêm lãi suất trong suốt lịch trình trả nợ. Và, nếu người vay không trả tiền đúng hạn, người cho vay có quyền tiếp quản tài sản bất động sản.
Tái cấu trúc Thế chấp: Tái cấu trúc thế chấp là một loại thỏa thuận thế chấp mới được thực hiện trong một thỏa thuận thế chấp đang chạy. Người vay làm điều này đôi khi để tiết kiệm tiền lãi thêm. Trong thỏa thuận này, số dư gốc hiện tại và lãi suất được thay đổi. Nhưng, người vay phải trả một khoản phí thêm để tái cấu trúc thế chấp.
Điểm Break-Even: Điểm break-even là điểm nơi chi phí tái cấu trúc thế chấp được đáp ứng bằng tiền tiết kiệm từ lãi suất.
Ví dụ thực tế về Phân tích Break-Even Thế chấp
Bây giờ, để làm rõ chủ đề, giả sử một người vay $400,000 với lãi suất 5% để mua tài sản. Anh ấy có 30 năm để trả khoản vay này với thanh toán hàng tháng. Vì vậy, anh ấy có một khoản thế chấp $400,000. Theo cách này, anh ấy phải trả $2147 hàng tháng.
Bây giờ, giả sử anh ấy muốn chuyển sang thỏa thuận mới với lãi suất 3.5%. Nhưng anh ấy phải trả thêm $4000 để tái cấu trúc thế chấp. Bây giờ, với lãi suất này, anh ấy sẽ phải trả $1796 hàng tháng. Đây là thế chấp tái cấu trúc.
Bây giờ, nếu anh ấy chuyển sang thỏa thuận mới, anh ấy sẽ tiết kiệm $351 mỗi tháng. Và, để cung cấp thêm $4000 phí, anh ấy sẽ cần khoảng 12 tháng với khoản tiết kiệm này. Vì vậy, 12 tháng này là kỳ hạn break-even cho người vay trong trường hợp này.
Cách thực hiện Phân tích Break-Even Thế chấp trong Excel: Các bước dễ dàng
Giả sử chúng ta có dữ liệu cho Original Amortization trong ô C4:C7 và Refinance Amortization trong ô F4:F8 của trang tính Dataset. Bây giờ, chúng ta cần thực hiện phân tích break-even cho kịch bản này. Làm theo hướng dẫn từng bước để hoàn thành điều này.
📌 Bước 1: Tính thanh toán mỗi kỳ
Trước tiên và quan trọng nhất, bạn sẽ cần tính thanh toán mỗi kỳ để thực hiện phân tích break-even thế chấp. Bạn có thể làm điều này bằng cách sử dụng hàm PMT.
- Để làm điều này, trước tiên, nhấp vào ô C9 của trang tính Payment per Installment và chèn công thức sau để tính thanh toán mỗi kỳ cho điều kiện amortization gốc.
- Sau đó, nhấn phím Enter.
- Sau đó, nhấp vào ô F9 của cùng trang tính và chèn công thức dưới đây để tính thanh toán mỗi kỳ cho thế chấp tái cấu trúc.
- Tiếp theo, nhấn phím Enter.
Vì vậy, tính toán thanh toán mỗi kỳ cho cả hai điều kiện đều đã hoàn thành.
Lưu ý:
Trong công thức, chúng ta đã dùng dấu âm. Vì đây là trả nợ khoản vay mà chúng ta coi là dòng tiền ra. Vì vậy, kết quả sẽ mặc định là âm. Để loại bỏ dấu âm, chúng ta đã dùng dấu âm trước công thức.
📌 Bước 2: Tính Kỳ hạn Break-Even
Sau khi có các khoản thanh toán, chúng ta cần tính kỳ hạn break-even bây giờ.
- Để làm điều này, nhấp vào ô C4 của trang tính Break-Even Period và nhập công thức sau vào thanh công thức.
='Payment per Installment'!C9
- Sau đó, nhấn phím Enter.
- Tương tự, nhấp vào ô C5 và áp dụng công thức dưới đây.
='Payment per Installment'!F9
- Sau đó, nhấp vào ô C6 và chèn công thức sau để tính sự khác biệt giữa hai khoản thanh toán.
- Tiếp theo, nhấn phím Enter.
- Lúc này, nhấp vào ô C7 và áp dụng công thức dưới đây để trích xuất giá trị chi phí tái cấu trúc.
- Cuối cùng, nhấp vào ô C8 và chèn công thức sau để tính kỳ hạn break-even cho kịch bản này.
- Sau đó, nhấn phím Enter.
Vì vậy, bạn sẽ có thể thực hiện thành công phân tích break-even thế chấp của mình và bạn sẽ nhận được đầu ra mong muốn.
Lưu ý:
Vì các khoản thanh toán là theo hệ thống hàng tháng ở kịch bản này, kỳ hạn break-even sẽ tính bằng tháng.
Tải xuống Workbook thực hành
Bạn có thể tải xuống workbook thực hành miễn phí của chúng tôi từ đây!
Kết luận
Vì vậy, trong bài viết này, tôi đã chỉ cho bạn tất cả các bước để thực hiện phân tích break-even thế chấp trong Excel. Bạn cũng có thể tải xuống workbook miễn phí của chúng tôi để thực hành. Tôi hy vọng bạn thấy bài viết này hữu ích và đầy đủ thông tin. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc hoặc khuyến nghị thêm, vui lòng bình luận tại đây.
Các bài viết liên quan
- Cách làm phân tích Break-Even đa sản phẩm trong Excel
- Cách làm phân tích Break-Even với Goal Seek trong Excel
- Cách làm phân tích NPV Break-Even trong Excel
- Cách tạo biểu đồ Break-Even trong Excel
<< Quay lại Phân tích Break Even Excel | Excel cho Tài chính | Học Excel
Nhận miễn phí Bài tập Excel nâng cao với lời giải!